Sedm nejdůležitějších případů Eminent Domain

Eminentní doména je akt převzetí soukromého vlastnictví pro veřejné použití. Výčet v Pátý dodatek americké ústavy, dává státům a federální vládě právo zabavit majetek pro veřejné použití výměnou za spravedlivou kompenzaci (na základě reálné tržní hodnoty pozemku). Koncept významné domény je spojen s funkčností vlády, protože vláda musí získat majetek pro infrastrukturu a služby, jako jsou veřejné školy, veřejné služby, parky a tranzit operace.

Sedm klíčových soudních případů v průběhu 19. a 20. století umožnilo soudnictví definovat významnou oblast. Nejvýznamnější výzvy v oblasti se zaměřují na to, zda byly pozemky pořízeny za účelem, který lze považovat za „veřejné použití“, a zda poskytnutá náhrada byla „spravedlivá“.

Kohl v. Spojené státy (1875) byl prvním případem Nejvyššího soudu USA, který vyhodnotil významné pravomoci federální vlády. Vláda zabavila část pozemků navrhovatele bez kompenzace za účelem vybudování pošty, celního úřadu a dalších vládních zařízení v Cincinnati v Ohiu. Navrhovatelé tvrdili, že soud nemá pravomoc, aniž by vláda nemohla získat půdu řádná legislativa a že vláda by měla dříve přijmout nezávislé posouzení hodnoty půdy kompenzující.

V rozhodnutí vydaném soudcem Silným rozhodl soud ve prospěch vlády. Podle většinového názoru je významná doména jádrem a nezbytnou mocí, kterou vládě poskytuje ústava. Vláda může vyvinout legislativu k dalšímu vymezení významné domény, ale tato legislativa není povinna využívat moc.

Ve většinovém názoru Justice Strong napsal:

"Pokud ve federální vládě existuje právo významné domény, je to právo, které lze uplatnit." v rámci států, pokud je to nezbytné k využívání pravomocí, které jí byly svěřeny Ústava."

v USA v. Gettysburg Electric Railroad Company (1896), Kongres používal významnou doménu k odsouzení Gettysburgského bojiště v Pensylvánii. Gettysburg železniční společnost, kdo vlastnil zemi v odsouzené oblasti, žaloval vládu, prohlašovat, že odsouzení porušilo jejich Pátý doplněk práva.

Většina rozhodla, že pokud byla železniční společnost za pozemek vyplacena spravedlivá tržní hodnota, bylo odsouzení zákonné. Co se týče veřejného použití, Justice Peckham jménem většiny napsal: „Nemělo by se brát zřetel na povahu tohoto navrhovaného použití. Domníváme se, že jeho národní charakter a význam jsou jasné. “ Soud navíc rozhodl, že množství půdy potřebné při jakémkoli významném zabavení domény je určeno zákonodárcem, nikoli soud.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. Město Chicago (1897) začlenil doložku o pátém dodatku s využitím Čtrnáctý dodatek. Před tímto případem státy využívaly významné pravomoci v oblasti domén, které nebyly upraveny pátým dodatkem. To znamená, že státy mohly zabavit majetek pro veřejné použití bez pouhé náhrady.

V 90. letech 19. století bylo cílem Chicaga spojit úsek silnice, i když to znamenalo proříznutí soukromého majetku. Město odsoudilo půdu soudním návrhem a vlastníkům nemovitostí vyplatilo jen kompenzaci. Quincy Railroad Corporation vlastnila část odsouzené země a získala za získání 1 $, což pobídlo železnici, aby se odvolala proti rozsudku.

V rozhodnutí 7-1, které vydal soudce Harlan, soud rozhodl, že stát by mohl získat půdu pod významnou doménou, pokud by původní vlastníci dostali spravedlivou kompenzaci. Převzetí půdy železniční společnosti nezbavilo společnost jejího využití. Ulice pouze protínala železniční tratě a nezpůsobila jejich odstranění. Proto $ 1 byla jen kompenzace.

V roce 1945 kongres zřídil Okresní agenturu pro přestavbu okresu Columbia, aby povolil zabavení „špinavých“ bytových čtvrtí pro přestavbu. Berman vlastnil obchodní dům v oblasti určené k sanaci a nechtěl, aby jeho majetek byl zabaven spolu s „bláznivou“ oblastí. v Berman v. Parkere (1954), Berman žaloval na základě toho, že zákon o přestavbě okresu Columbia a jeho zabavení jeho země porušily jeho právo na řádný proces.

V jednomyslném rozhodnutí vydaném soudcem Douglasem soud shledal, že zabavení Bermanova majetku není porušením jeho práva na pátý dodatek. Pátý dodatek nestanoví, k čemu musí být země využívána mimo „veřejné použití“. Kongres má pravomoc rozhodnout, co využití by mohlo být a cíl přeměnit půdu v ​​bydlení, konkrétně bydlení s nízkými příjmy, odpovídá obecné definici podniků doložka.

Stanovisko většiny Justice Douglas zní:

"Jakmile bude rozhodnuta otázka veřejného účelu, množství a povaha půdy, která má být odebrána Projekt a potřeba konkrétního traktu k dokončení integrovaného plánu spočívá na uvážení legislativy větev."

Penn Central Transport v. New York City (1978) požádal soud, aby rozhodl, zda zákon o ochraně památek, který omezil Penn Station ve výstavbě 50podlažní budovy nad ní, byl ústavní. Stanice Penn tvrdila, že zabránění výstavbě budovy představovalo nezákonné zabrání vzdušného prostoru městem New York, čímž došlo k porušení pátého dodatku.

Soud v rozhodnutí 6-3 rozhodl, že zákon o památkách nebyl porušením pátého dodatku protože omezení výstavby 50podlažní budovy nepředstavovalo převzetí vzdušný prostor. Zákon o památkách úzce souvisel s územním nařízením než s významnou doménou a New York měl právo omezit výstavbu ve veřejném zájmu ochrany „obecného blaha“ okolí plocha. Penn Central Transportation nemohl dokázat, že New York významně „vzal“ majetek jednoduše proto, že snížil ekonomickou kapacitu a porušil vlastnická práva.

Havajský zákon o pozemkové reformě z roku 1967 se snažil řešit problém nerovného vlastnictví půdy na ostrově. Sedmdesát dva soukromých vlastníků půdy vlastnilo 47% půdy. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) požádal soud, aby určil, zda by Havajský zákon mohl přijmout zákon, který by používal významná doména pro převzetí pozemků od pronajímatelů (vlastníků nemovitostí) a jejich přerozdělení nájemcům (vlastnictví nájemci).

V rozhodnutí 7-1 soud rozhodl, že zákon o pozemkové reformě byl ústavní. Havaj se snažil využít významnou doménu, aby zabránil koncentraci soukromého vlastnictví, což je účel obecně spojený s dobrou demokratickou správou. Kromě toho má státní zákonodárce stejnou pravomoc učinit toto odhodlání jako Kongres. Skutečnost, že majetek byl převeden z jedné soukromé strany na druhou, neporušila veřejný charakter burzy.

v Kelo v. Město New London (2005), žalobkyně, Kelo, žalovala město New London, Connecticut za zabavení jejího majetku pod významnou doménou a jeho převod do New London Development Corporation. Susette Kelo a další v této oblasti odmítli prodat svůj soukromý majetek, a proto je město odsoudilo, aby je přinutilo přijmout kompenzaci. Kelo tvrdila, že zabavení jejího majetku bylo porušením prvku „veřejného užívání“ pátého Doložka o přijetí pozměňovacího návrhu, protože půda by byla využívána k hospodářskému rozvoji, což není pouze veřejnost. Majetek společnosti Kelo nebyl „zasmušený“ a pro hospodářský rozvoj by byl převeden na soukromou firmu.

V rozhodnutí 5-4 vydaném soudcem Stevensem soud potvrdil aspekty svého rozhodnutí v roce 2006 Berman v. Parkere a Hawaii Housing Authority v. Midkiff. Soud rozhodl, že přerozdělení půdy bylo součástí podrobného ekonomického plánu, který zahrnoval veřejné využití. I když byl převod půdy z jedné soukromé strany na druhou, cíl tohoto převodu - ekonomický rozvoj - sloužil konečnému veřejnému účelu. V tomto případě soud dále definoval „veřejné použití“ tím, že vysvětlil, že se neomezoval na doslovné použití veřejností. Tento pojem by mohl spíše popisovat veřejný prospěch nebo všeobecný blahobyt.

• Kohl v. United States, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545, USA 469 (2005).
• USA v. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438, USA 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. proti. Midkiff, 467, USA 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348, USA 26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. v. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilja. "Příběh za Kelo v. Město New London. “ The Washington Post, 29. května 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to-shock-the- svědomí národa /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Historie federálního použití Eminent Domain." Ministerstvo spravedlnosti Spojených států, 15. května 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Ústavní právo. Federal Power of Eminent Domain. “ University of Chicago Law Review, sv. 7, ne. 1, 1939, str. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Anotace 14 - Pátý dodatek." Findlaw, constitution.findlaw.com/amplement5/annotation14.html#f170.