Ve svém rozhodnutí 5-4 v případě Kelo v. Město New London, vydaný 23. června 2005, vydal Nejvyšší soud USA důležitý, i když velmi kontroverzní výklad vládní moci „významné domény“ nebo moci vlády převzít půdu z majetku majitelé.
Síla přední domény je udělena vládním orgánům - federální, státní a místní - podle Pátý dodatek k ústavě USA, pod jednoduchou větou: „... ani soukromý majetek nesmí být převzat k veřejnému použití, a to bez pouhé náhrady. Jednoduše řečeno, vláda může převzít pozemek v soukromém vlastnictví, pokud bude pozemek využíván veřejností a vlastníkovi bude za pozemek vyplacena spravedlivá cena, což novela nazývá „jen kompenzace."
Před Kelo v. Město New London, města obvykle využila své mocnosti k získání majetku pro zařízení jasně určená pro použití veřejností, jako jsou školy, dálnice nebo mosty. I když jsou tyto významné doménové akce často považovány za nechutné, obecně jsou přijímány kvůli svému celkovému prospěchu pro veřejnost.
Případ Kelo v. Město New London, mezi městy však došlo k novému trendu využívat významnou doménu k získávání půdy pro sanaci nebo revitalizaci depresivních oblastí. V zásadě se jedná o použití významné domény spíše pro hospodářské než veřejné účely.
Město New London, Connecticut, vytvořilo plán sanace, který otcové města doufali, že vytvoří pracovní místa a oživí centrální oblasti generováním zvýšených daňových příjmů. Majitelka nemovitosti Susette Kelo i po nabídce spravedlivé náhrady napadla žalobu a tvrdila, že územní plán její země nepředstavuje „veřejné využití“ podle pátého dodatku.
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ve prospěch Nového Londýna dále stanovil svou tendenci interpretovat „veřejné použití“ jako mnohem širší pojem, „veřejnost“ Účel. “Soudní dvůr dále rozhodl, že použití významné domény k podpoře hospodářského rozvoje je podle pátého ústavně ústavně přijatelné Pozměňovací návrh.
Dokonce i po rozhodnutí Nejvyššího soudu v Kelo bude velká většina významných doménových akcí, jak se historicky stalo, zahrnovat půdu, která bude využívána pro čistě veřejné použití.
Typický proces Eminent Domain
Přesné podrobnosti o nabývání majetku významnou doménou se liší od jurisdikce k jurisdikci, proces však obecně funguje takto:
- Vlastník nemovitosti je informován poštou a brzy jej navštíví vládní zaměstnanec, často agent „práva na cestě“, který dále vysvětlí, proč je nemovitost vlastníka potřebná.
- Vláda jmenuje nezávislého znalce, který bude hodnotit půdu a přijít se spravedlivou cenou, aby zaplatil vlastníkovi pozemku za svou půdu - „spravedlivou kompenzaci“.
- Majitel nemovitosti a vláda se mohou dohodnout, že přijdou s konečnou cenou, kterou má vlastník nemovitosti zaplatit. V některých případech bude dohlížet na jednání soudce nebo soudce jmenovaný rozhodce.
- Vlastníkovi je vyplacena dohodnutá cena a vlastnictví nemovitosti je převedeno na vládu.
Od rozhodnutí Kelo
Rozhodnutí Nejvyššího soudu proti Kelo a jejím sousedům zahájilo celonárodní pobouření proti zneužívání dominantního postavení místními vládami. Od rozhodnutí Kelo postupovalo osm státních státních soudů a 43 státních zákonodárců s cílem posílit ochranu práv soukromého vlastnictví. Několik průzkumů veřejného mínění provedených od roku Kelo ukázalo, že značná většina Američanů podporuje úsilí o změnu zákona, aby lépe chránila majitele domů a malých podniků. Kromě toho, od vlády Kelo v červnu 2005, občanští aktivisté porazili 44 projektů věřilo, že představuje zneužívající použití významné domény pouze ve prospěch soukromého rozvoje před veřejností zájmy.
V dnešní době se nový ekonomický projekt obnovy v Londýně ukázal jako skličující selhání. Přes výdaje téměř 80 milionů dolarů na peníze daňových poplatníků nebyla provedena žádná nová výstavba a sousedství Susette Kelo je nyní neúrodným polem. V roce 2009 to oznámil farmaceutický průmysl gigant Pfizer, hnací síla plánu ekonomického rozvoje a 1 400 slíbených pracovních míst odjíždělo z Nového Londýna navždy, stejně jako jeho daňové pobídky poskytované městem vypršela platnost.