Jak HUD Anti-Flipping Rule chrání majitele domů

V květnu 2003 americké ministerstvo zahraničí Bydlení a Urban Development (HUD) vydal a federální regulace jejichž cílem je chránit potenciální kupce domů před potenciálními dravými úvěrovými praktikami spojenými s procesem „převracení“ hypoték na bydlení pojištěných Federální správa bydlení (FHA).

Díky tomuto pravidlu se mohou homebuyers „cítit jisti, že jsou chráněni před bezohlednými praktikami,“ uvedl tehdejší tajemník HUD Mel Martinez. "Toto konečné pravidlo představuje významný krok v našem úsilí o odstranění dravých půjčovacích praktik," uvedl v tiskové zprávě.

V zásadě je „překlopení“ typem nemovitost investiční strategie, ve které investor kupuje domy nebo nemovitosti s jediným záměrem je dále prodávat za účelem zisku. Zisk investora je generován zvýšenými budoucími prodejními cenami, ke kterým dochází v důsledku rostoucího trhu s bydlením, renovací a kapitálových vylepšení provedených v nemovitosti nebo obojím. Investoři, kteří využívají strategii obracejících se rizik, riskují finanční ztráty v důsledku oslabení cen při poklesu na trhu s bydlením.

Domácí „obracející se“ se stává zneužívající praxí, když je nemovitost prodána za velký zisk uměle nafouknutá cena ihned poté, co ji prodávající získal, s malými nebo žádnými znatelnými vylepšeními vlastnictví. Podle HUD se dravé půjčky stanou, když nic netušící kupci domů zaplatí mnohem vyšší cenu než jeho reálná tržní hodnota nebo se zavázat k hypotéce za neoprávněně zvýšenou úrokovou sazbu, náklady na uzavření nebo oba.

Pojem „převrácení“ by se v tomto případě neměl zaměňovat s zcela legální a etickou praxí nákupu finančně zoufalých nebo zchátralý domov, provádějící rozsáhlá vylepšení „vlastního kapitálu potu“, aby skutečně zvýšila svou tržní hodnotu, a poté je prodala za zisk.

Podle nařízení HUD, FR-4615 Zákaz převrácení majetku v programech HUD pro rodinné pojištění hypoték pro rodinu, “nedávno převrácené domy nemají nárok na hypoteční pojištění FHA. Kromě toho umožňuje FHA požadovat, aby osoby, které se pokoušejí prodat převrácené domy, poskytly další dokumentace, která prokazuje, že reálná tržní hodnota doma oceněná se skutečně zvýšila výrazně. Jinými slovy, prokázat, že jejich zisk z prodeje je oprávněný.

Pouze vlastník záznamu může prodat dům fyzické osobě, která za úvěr získá hypoteční pojištění FHA; nesmí se jednat o prodej nebo postoupení kupní smlouvy, což je postup, který je často pozorován, když se zjistí, že se domácí oběť stala obětí dravých praktik.

• Další prodej, ke kterému dojde po akvizici 90 dnů nebo méně, nebude mít FHA nárok na pojištění hypotéky. Analýza FHA odhalila, že jedním z nejzávažnějších příkladů predátorských půjček bylo „převrácení“, ke kterému došlo ve velmi krátkém časovém rozpětí, často během dnů. Tím budou eliminovány „rychlé převrácení“.
• Opětovné prodeje, které se uskuteční mezi 91 a 180 dny, budou způsobilé za předpokladu, že věřitel získá dodatečné hodnocení nezávislého odhadce na základě stanovené procentní prahové hodnoty pro další prodej od FHA; tento práh by byl relativně vysoký, aby nepříznivě neovlivnil legitimní rehabilitační úsilí, ale stále brání bezohledným prodejcům, věřitelům a odhadcům v pokusech převrátit vlastnosti a podvádět homebuyers. Věřitelé mohou také prokázat, že zvýšená hodnota je výsledkem rehabilitace nemovitosti.
• Další prodej, který nastane mezi 90 dny a jedním rokem, bude podléhat požadavku, aby věřitel získal další dokumentaci k podpoře hodnoty k řešení okolností nebo míst, kde HUD identifikuje převrácení majetku jako problém. Tento orgán by nahradil vyšší očekávaný práh stanovený pro výše uvedený 90 až 180 den období a bude vyvoláno, když FHA rozhodne, že v konkrétním případě může dojít k podstatnému zneužití lokalita.

FHA povolí vzdání se omezení obracejících se majetku pro:

• nemovitosti získané zaměstnavatelem nebo agenturou pro přemístění v souvislosti se přemístěním zaměstnance;
• další prodej zabaveného, ​​bankovního majetku HUD v rámci jeho program nemovitostí (REO);
• prodej majetku jinými vládními agenturami USA;
• prodej nemovitostí neziskovými organizacemi schválenými HUD k nákupu rodinných domů se slevou s omezeními dalšího prodeje;
• prodej nemovitostí, které prodávající získal na základě dědictví;
• prodej nemovitostí státními a federálně pronajatými finančními institucemi a státem podporovanými podniky;
• prodej nemovitostí agenturami místní a státní správy; a
• prodej nemovitostí uvnitř Prezidentem vyhlášené oblasti závažných katastrof (PDMDA), pouze po vydání oznámení o výjimce z HUD.

Výše uvedená omezení se nevztahují na stavitele, kteří prodávají nově postavený dům nebo staví dům pro dlužníka, který plánuje použít financování pojištěné FHA.