Porozumění Fannie Mae a Freddie Mac

Federální národní hypoteční asociace („Fannie Mae“) a Federální hypoteční společnost („Freddie Mac") byly pronajaty Kongres vytvořit sekundární trh s hypotečními úvěry na bydlení. Jsou považovány za „podniky sponzorované vládou“ (GSE), protože Kongres schválil jejich vytvoření a založil své veřejné účely.

Fannie Mae a Freddie Mac společně představují největší zdroje financování bydlení ve Spojených státech. Funguje to takto:

• Zajistíte si hypotéku koupit dům.
• Váš věřitel tuto hypotéku pravděpodobně prodává Fannie Mae nebo Freddie Mac.
• Fannie Mae a Freddie Mac tyto hypotéky buď drží ve svých portfoliích, nebo zabalí půjčky do cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS), které poté prodávají veřejnosti.

Teorie je taková, že poskytováním této služby přitahují Fannie Mae a Freddie Mac investory kteří by jinak nemohli investovat finanční prostředky na hypoteční trh. To teoreticky zvyšuje fond peněz, které mají k dispozici potenciální majitelé domů.
Do třetího čtvrtletí roku 2007 držely Fannie Mae a Freddie Mac hypotéky v hodnotě 4,7 miliardy USD - o velikosti celkového veřejného dluhu státní pokladny USA. V červenci 2008 bylo jejich portfolio nazváno a

Přestože Fannie Mae a Freddie Mac byly pronajímány kongresem, jsou to také soukromé korporace vlastněné akcionáři. Byly regulovány Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst od roku 1968, respektive 1989.
Fannie Mae má však více než 40 let. Prezident Franklin Delano Roosevelt Nový úděl vytvořil Fannie Mae v roce 1938, aby pomohl nastartovat národní trh s bydlením po Velké hospodářské krizi. A Freddie Mac se narodil v roce 1970.
V roce 2007 EconoBrowser poznamenal, že dnes neexistuje „žádná výslovná státní záruka na jejich dluh“. V září 2008 vláda USA chytila ​​Fannie Mae a Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Credits (1916)
• Federální banky pro domácí půjčky (1932)
• Vládní národní asociace hypoték (Ginnie Mae) (1968)
• Federální zemědělská hypoteční společnost (Farmer Mac) (1988)

V roce 2007 schválila sněmovna H.R. 1427, balíček regulačních reforem GSE. Tehdejší generální kontrolér David Walker uvedl ve svědectví Senátu, že „[A] regulátor GSE s jedním pouzdrem by mohl být více nezávislé, objektivní, efektivní a efektivní než samostatné regulační orgány a mohly by být výraznější než kterýkoli z nich sama. Věříme, že by bylo možné dosáhnout cenných synergií a odbornost v hodnocení řízení rizik GSE by mohla být snadněji sdílena v rámci jedné agentury. “

A hypoteční krize ve Spojených státech se objevil v letech 2007–2010, částečně v důsledku oslabující se ekonomiky, ale také v důsledku bubliny na bydlení, která tlačila ceny nemovitostí na vyšší a vyšší kolaps. Domy byly velké, jejich cenovky byly strmé, ale hypotéky byly levné a snadno se získaly a převládaly teorie nemovitostí byla taková, že bylo chytré koupit (mnohem) více domu, než jste potřebovali, protože to bylo solidní investice. Pokud by chtěli, kupující by mohli dům refinancovat nebo prodat, protože cena by byla vyšší, než když byla zakoupena.

Koncentrovaná expozice Fannie a Freddieho americkým rezidenčním hypotékám spojená s jejich vysokou pákou se ukázala jako recept na katastrofu. Když došlo k nevyhnutelnému zhroucení cen domů, vytvořilo to přidružený nárůst hypotečních selhání a Fannie a Freddie byli drželi stovky tisíc podvodních hypoték na bydlení - lidé dlužili více, v některých případech mnohem více, svým domům, než byly domy hodnota. Tato situace významně přispěla k recesi v roce 2008.

Do poloviny roku 2008 se tyto dvě společnosti rozšířily na kombinovaná aktiva na téměř 1,8 bilionu USD a na kombinované čisté podrozvahové úvěrové záruky 3,7 bilionu USD. Ve stejném období však vykázaly ztráty ve výši 14,2 miliard dolarů a jejich celkový kapitál představoval pouze asi 1 procento jejich expozice hypotečním rizikům. Navzdory úsilí v létě 2008 o podporu neúspěšných GSE (zákon o bydlení a ekonomickém zotavení ze dne 30. července dočasně udělil americkému ministerstvu financí neomezený investiční orgán) do září. 6, 2008, GSE držely nebo garantovaly 5,2 bilionu dolarů v hypotečním úvěru na bydlení.

Září 6, Federální agentura pro financování bydlení umístila Fannie Mae a Freddie Mac do nucené správy kontrolu nad oběma společnostmi a uzavírání s nimi preferovaných dohod o přednostním nákupu akcií instituce. Americký daňový poplatník nakonec dvěma GSE vyplatil výpomoc ve výši 187 miliard USD.

Jedním ustanovením pro záchranu bylo, že v budoucnu se kvalita úvěrů na bydlení podporovaných Fannie Mae a Freddie Mac musela zlepšit. Vyšetřování ekonomů Dongshin Kim a Abraham Park v roce 2017 naznačují, že kvalita po krizi půjčky jsou skutečně vyšší, zejména pokud jde o požadavky na míru dluhu k příjmu (DTI) a úvěrové skóre (FICO). Současně byly od roku 2008 uvolněny požadavky na úvěr k hodnotě (LTV), což umožnilo stálý nárůst počtu úvěrů na bydlení pro první klienty.

Do roku 2017 Fannie a Freddie vyplatili zpět americké státní pokladně 266 miliard USD, díky čemuž jejich výplata byla obrovským úspěchem; a trh s bydlením se zotavil. Kim a Park však naznačují, že další sledování kvality hypoték by bylo rozumné. Zatímco FICO a DTI jsou ukazateli schopnosti dlužníka splácet hypotéky včas, LTV je známkou ochoty dlužníka splácet. Když hodnota domu klesne pod zůstatek úvěru, lidé méně pravděpodobně platí za hypotéky.

• Boyd, Richarde. "Přivedete GSE zpět? Výpomoci, americká politika bydlení a morální případ pro Fannie Mae." Zákon o cenově dostupném bydlení a rozvoji komunit 23.1 (2014): 11–36. Tisk.
• Ducas, John V. Subprime Hypoteční krize 2007–2010. Historie federálních rezerv. 22. listopadu 2013.
• Rám, W. Scott, et al. "Záchrana Fannie Mae a Freddie Mac." Žurnál ekonomických perspektiv 29.2 (2015): 25–52. Tisk.
• Kim, Dongshin a Abraham Park. "Jak zdravý je Fannie Mae a Freddie Mac Recoveries? Existují zranitelnosti pro opakování historie?" Graziadio Business Review 20 (2017). Tisk.
• Přehled produktů podporovaných agenturou / vládou (GSE) 200
• Jaké jsou původy Freddie Mac a Fannie Mae?